白宫周一宣布了旨在解决美国住房短缺问题的一揽子改革方案。

白宫指出：“在大萧条之后的十年中，建造的新房比自 1960 年代以来的任何十年都少。”这导致美国许多地区的住房严重短缺。

现在，联邦政府将开始使用财政激励措施——特别是交通部拨款——来鼓励地方政府改革其土地使用法规。这很重要，因为地方法规的拼凑使开发商无法满足市场对住房的需求，尤其是在过去 15 年中。

拜登政府还希望增加制造房屋的产量，这比现场建造的传统房屋要便宜得多。 2021 年，美国仅生产了 106,000 套预制房屋，不到 25 年前生产的 362,000 套房屋的三分之一，而 1971 年生产的 492,000 套房屋中仅占五分之一。

这部分是由于监管障碍；一些地方政府明确禁止许多地区的制造房屋。这也是因为联邦政策不鼓励贷方向制造房屋的购买者提供与大多数传统房屋购买者相同的优惠财务条款。

大多数住房法规都是在州和地方一级制定的，因此联邦政府在促进住房生产方面可以做的事情是有限度的。但莫卡图斯中心的经济学家和住房专家艾米丽·汉密尔顿告诉我，拜登的计划“涵盖了联邦政府有可能提高住房负担能力的许多领域”。

向城市支付更好的住房政策

美国需要更多的住房，但很多选民不希望在他们附近建造任何住房。许多住房法规都是在地方层面制定的，当地活动家可以轻松阻止新项目。结果是：许多地区的住房系统性地生产不足。

几十年来，各国一直在努力解决这个问题。去年我写了一篇关于 加州计划强制市政当局允许更多住房建设的文章。新泽西州有自己的法律框架，要求城市适应住房建设，并在城市不履行义务时向开发商提供法律补救措施。其他州也有 类似的法律。

但不想合作的城市可能会无休止地创造性地寻找阻碍住房生产的方法。

汉密尔顿在电话采访中告诉我：“地方政府有很多工具可以让他们建造起来变得困难或昂贵。”例如，加利福尼亚不得不反复更新其法律，以挫败顽固的地方政府的拖延策略。

联邦政府直接参与这些斗争将适得其反。土地使用政策传统上是国家的责任，因此法律因州而异。一刀切的联邦政策没有多大意义，而且联邦政府不太可能足够灵活，无法有效地处理拖拖拉拉的市政当局。

所以拜登政府将使用胡萝卜而不是大棒。根据白宫的说法，交通部将“奖励那些制定了土地使用政策以促进密度和农村主要街道振兴的司法管辖区，以更高的分数来申请交通部的三个拨款计划，总价值为 60 亿美元。 .

将交通资金与土地使用政策联系起来是有道理的，因为这两个问题具有内在联系。如果你在一个为大地块和独户住宅划定的街区建造一个新的地铁站，那么很少有人会住得离它足够近以使用它。因此，每当地方政府投资交通运输时，也有必要修改法律以允许更密集的发展。

这种奖励合作城市而不是惩罚不合作城市的策略可能有助于解决地方政府寻找创造性方法破坏住房生产的问题。但它并没有完全消除它。地方政府仍有可能在纸面上放宽规则，但仍想方设法阻止实际的住房生产。

这就是为什么汉密尔顿认为联邦规则应该关注结果——比如允许的总单位——而不是地方政府的正式政策变化。在她看来，只有在开发商在新项目上破土动工之后，地方司法管辖区才应该因改革而受到赞誉。

汉密尔顿说：“与其奖励承诺最终允许更多住房或采取可能不会导致更多住房建设的政策的地方，国会可以改为采用竞争性拨款计划，根据当地的住房市场结果对地方进行排名。”去年在国会作证。

为制造房屋提供更好的融资

在许多地区，最实惠的住房类型是预制房屋。在工厂集中生产使公司能够利用规模经济并在制造过程的某些部分雇用技能较低的工人。因此，每平方英尺，人造房屋往往比传统的木棍建造房屋便宜得多。

制造的房屋通常被称为“移动房屋”或“拖车房屋”，但这是一种误导。虽然制造的房屋被运送到很多地方进行安装，但大多数都放置在永久性基础上，并且设计为永远不会再次移动。

但正如马特·伊格莱西亚斯去年在一篇出色的文章中所解释的那样，该法律将制造的房屋置于系统性劣势。一项联邦规则要求制造的房屋有一个底盘，即使在它被放置在永久性地基上之后，它也能与房屋保持连接。这不仅推高了制造房屋的成本，而且还具有不正当的监管影响。底盘要求使敌对的地方政府可以轻松地对其进行监管，就好像它们实际上是移动房屋一样，而这些房屋通常受到更繁重的法规的约束。

更糟糕的是，理论上它们是可移动的，这意味着制造房屋通常没有资格获得传统的 30 年期抵押贷款。相反，他们必须通过往往具有较短期限和较高利率的动产贷款来融资。

这些因素导致近几十年来家庭制造行业急剧下降。制造房屋的出货量在 1973 年达到顶峰，售出 581,000 套房屋。 2021 年，该行业仅售出 106,000 套房屋，尽管如今的人口要多得多。如果法律环境更有利，就有建造更多人造房屋的空间。

这里最好的改革是废除底盘规则，并要求贷方和地方政府对所有永久安装的住房一视同仁。拜登政府并没有走那么远——也许是因为它需要国会的一项法案。

但白宫正朝着这个方向迈出重要一步。联邦住房金融局负责监管房利美和房地美，这是政府资助的企业，在美国承销许多传统抵押贷款。拜登政府表示将鼓励这些公司提供抵押贷款以购买预制房屋。这应该使制造的房屋更便宜，并鼓励更多的生产。

原文： https://fullstackeconomics.com/joe-biden-has-a-smart-plan-to-tackle-the-housing-shortage/