2022 年 3 月的官方通货膨胀率为 8.5%，为 40 年来的最高水平。但有些人怀疑真实数字要高得多。
最常出现的例子是住房。批评人士指出，早在 1980 年代初，美国劳工统计局 (BLS) 对住房消费物价指数 (CPI) 的计算方式进行了根本性转变。
以前，自住房屋的通货膨胀率是根据房主的实际支出计算的：房屋的购买价格、抵押贷款利息、财产税等。 1983 年，BLS 转而采用一种称为所有者等值租金的新方法。该机构开始估计如果房主从假想的房东那里租房子，他们会支付多少钱。
可以理解，这种方法创新在倾向于不信任政府的人们中敲响了警钟。
例如，去年 12 月，投资银行家威廉·莱文 (William Levin) 在 《国家评论》(National Review) 的一篇文章中批评了 CPI 中使用的租金等价方法，称其“主观且不科学”。
上周，在时事通讯 Common Sense 中，塞缪尔格雷格建议政府将房价排除在 CPI 之外，以“降低通胀数字”。
像这样的批评总是假设转向业主等值租金已经系统地降低了测量的通货膨胀率。但这是真的吗？当我（蒂姆）开始创作这个故事时，我认为检查起来会很简单。但我发现，即使是大多数专家也不知道旧 BLS 方法的细节。
所以我招募了我的合著者亚丁来帮助我解决这个问题。亚丁深入挖掘了美国劳工统计局的档案，以弄清楚该机构在 1983 年之前是如何计算通货膨胀的。最终，他在一篇经济学论文中发现了一张鲜为人知的图表，该图表重建了 2018 年的指数。该论文的作者分享了他们的与我们一起编写代码，使我们能够将他们的计算延长到 2022 年 2 月。
在进行了这项研究之后，我们认为对当前 BLS 方法的批评者部分正确，部分错误。如果美国劳工统计局仍在使用 1983 年前的住房通胀方法，那么今天的年通胀率可能会高出几个百分点。但是，正如许多人所声称的那样，这种转变导致对过去 40 年通货膨胀率的系统性低估并不正确。
该论文的主要作者、经济学家乔纳森·哈泽尔 (Jonathan Hazell) 说：“我们没有发现用旧方法平均通胀会更高或更低。” “相反，由于对我们没有多大意义的原因，它更加不稳定。”
旧方法不仅包括房价，还包括抵押贷款利息支付。虽然自 1983 年以来房价迅速上涨，但同期抵押贷款利率却大幅下降。
低抵押贷款利率使房屋所有权更加负担得起
几乎每个人都通过长期借款为购房融资。因此，拥有房屋的成本不仅取决于房屋的价格，还取决于购买时的抵押贷款利率。这给政府统计人员带来了挑战。
假设您以 500,000 美元的价格购买房屋，并以 6.4% 的利率抵押贷款。几年后，你的售价为 600,000 美元。利率下降了，新买家能够以 4.7% 的利率获得抵押贷款。
房价上涨了 20%，所以你可以说住房成本上涨了 20%。但这会产生误导。假设首付为 20%，您的原始抵押贷款每月花费 2,502 美元，而新业主的抵押贷款每月花费 2,489 美元。拥有房屋所需的每月按揭付款实际上下降了。
这不仅仅是理论上的可能性。在过去 39 年中，经通胀调整后的房价几乎翻了一番。但抵押贷款利率从 1983 年的 13% 暴跌至 2022 年第一季度的 4% 左右。因此，经通胀调整后，2022 年第一季度的典型抵押贷款还款额比之前的抵押贷款利率低 25%。 1983 年也是这个家。
需要明确的是，此图表仅显示本金和利息支付。它不考虑其他房屋所有权成本，例如首付、房主保险、财产税和维护成本。
为什么 BLS 改用自住租金
在 1983 年之前，美国劳工统计局在计算住房通货膨胀率时确实试图将所有这些成本考虑在内。除房价外，该公式还包括财产税、房主保险和房屋维护费用。该机构还预测了前 15 年的抵押贷款利息支付，并将其计算在购买房屋的那一年。
这种方法在 1970 年代面临越来越多的批评。批评者提出了几个问题。
- 当通胀过高时，美联储通常会提高利率以“冷却”经济。但将抵押贷款支付纳入 CPI 意味着利率上升机械地增加了通货膨胀率。这给央行带来了令人困惑的信号。
- 包括抵押贷款利息支付与 BLS 处理大多数其他类别的消费者支出的方式不一致。例如，如果有人使用信用卡购买洗衣机，BLS 只会计算洗衣机的购买价格。它不计算由此产生的信用卡债务所支付的利息。
- 同时计算购房价格和抵押贷款付款是重复计算。如果消费者用抵押贷款购买房屋，那么消费者实际上并没有支付购买价格——银行会支付。相对于其他可能的方法，这两者都使住房在 CPI 中显着超重。
- BLS 公式假设每个人都获得 30 年期的固定利率抵押贷款。但在 1970 年代，更多的贷方开始提供浮动利率或更短期限的抵押贷款。人们也开始尝试卖方融资。因此，BLS 需要彻底改革其方法，以准确反映抵押贷款市场的变化。
更根本的是，批评者提出了一个概念上的反对意见：消费者价格指数应该衡量人们消费的商品和服务。一个维护良好的房屋可以持续几十年，甚至几个世纪。许多房屋升值并出售以获取利润。在这方面，它们就像股票和债券一样，是不计入CPI的投资资产。
因此，在 1970 年代，经济学家认为将房屋视为“生产”住房服务的资本品更有意义。真正被消费的是这些住房服务。这对租房者来说很容易看到，因为资本品——房屋——归房东所有。但经济学家认为，同样的原则也适用于房主，他们可以被认为是自己租房子。
这是 BLS 自 1983 年以来采取的方法。BLS 没有收集房主购买和维护房屋的实际支出数据，而是估算房主从假设的房东那里租房需要支付多少费用。这种“推算租金”用于估计自有住房的通货膨胀率。
住房通胀并非基于房主对租金价值的估计
这里明显的反对意见是房主实际上并不支付自己的租金，并且可能不知道他们会在这种理论上的交易中支付多少。
有一个普遍的误解，即 BLS 通过简单地询问消费者如果将其出租房屋将值多少钱来计算业主等价租金的变化。我之前引用的常识作者塞缪尔·格雷格（Samuel Gregg）在他的文章中提出了这一反对意见，他写道，“房主通常不知道”他们的房子会租多少钱，并且“只有一些反应被计入官方通胀估计中。 ”
这种批评并非完全错误，但它忽略了一个重要的细微差别。
BLS 确实要求房主估计他们自己房屋的租金价值，但只是确定相对于牛奶或理发等其他类别的自住房屋的权重。这些权重的变化对计算的通货膨胀率没有太大影响。
BLS没有使用这项调查来计算自有住房的实际通货膨胀率。取而代之的是，BLS 会查看为附近具有相似特征的房产支付的租金的市场数据。
转向开放式教育资源意味着 2022 年通胀率上升——但可能不会在过去 40 年
在本文的这一点上，我们很乐意提供一张图表，显示如果 BLS 仍在使用其旧的住房通胀方法，通胀率将会是多少。但这很难做到——既是因为不再收集一些必要的数据，也是因为可用的文档并没有详细说明旧公式的每个细节。
但是，我们可以通过查看由四位经济学家组成的团队（Jonathon Hazell、Juan Herreño、Emi Nakamura 和 Jón Steinsson）为本文创建的旧指数的重建来学到很多东西。他们使用有关房价和抵押贷款利率的现代数据，估计了如果 BLS 没有在 1983 年改变其住房计算方法，CPI 会是什么样子。
这些经济学家与我们分享了他们的代码，我们中的一个人（亚丁）将他们的计算时间延长到了 2022 年。结果如下：
蓝线显示以官方 CPI-U 价格指数衡量的年度通货膨胀率。红线是 Hazell等人对旧 BLS 方法的重构。在 1983 年之前，这两条线是相似的——这表明经济学家在重建旧方法论方面做得不错，如果不是完美的话。 1983 年之后——BLS 改用业主等值租金的那一年——红线与蓝线的偏离更加频繁和明显。
红线的波动主要是由利率变化驱动的。例如，平均 30 年期抵押贷款利率飙升 33%——从 2012 年 12 月的 3.35% 上升到一年后的 4.46%。上图显示了结果：在旧方法下，通胀率在 2013 年底和 2014 年初大约高出两个百分点。
在其他年份，将抵押贷款利息包括在内会产生相反的效果。例如，官方 CPI 在 2015 年 4 月之前的一年中出现了非常轻微的通货紧缩——0.1%。按照旧方法，当月官方统计数据的年度通缩率可能高达 2%。
在他们的论文中，Hazell 和他的合著者重建了 2018 年的 CPI。当我们扩展他们的计算时，我们发现在旧的 BLS 方法下，2022 年 2 月的年通胀率约为 11.5%，而官方通胀率为 7.9%那个月的百分比。这是抵押贷款利率上升（2021 年 2 月至 2022 年 2 月期间上涨 34%）和房价上涨（同期上涨 20%）的结果。
但是，虽然在旧方法下今天的通货膨胀率可能会更高，但自 1983 年以来的平均通货膨胀率实际上可能更低。我们的计算表明，过去 39 年的平均通胀率在旧方法下约为 2.2%，而在官方 CPI 下为 2.7%。
谨慎解读这些数字
我们希望鼓励读者不要太从字面上理解这些数字。 Hazell 和他的同事在 1983 年之前无法访问 BLS 使用的所有数据，他们还做了一些简化的假设。在他们计算完轮胎后，我们相信在旧方法下，2022 年 2 月的通货膨胀率会更高。但我们不知道它是否正好是 11.5%。如果它实际上是 10% 或 13%，我们不会感到惊讶。
虽然我们认为方法的变化可能会增加过去 40 年的平均通货膨胀率，但我们对此并不抱有很高的信心。对旧的 CPI 公式进行更严格的重构可能会发现 1983 年的变化略微降低了测量的通货膨胀率，而不是略微增加了它。
但我们确信两件事。首先，方法的变化对过去 39 年的平均通货膨胀率影响很小。其次，1980 年代初期的政府统计人员无法预测这种变化将如何影响长期通胀率。这取决于房价、租金、利率和其他变量的相对轨迹——这些变量都无法准确预测。
我们还认为，正如许多 BLS 批评者所做的那样，假设旧方法代表“实际通货膨胀率”是错误的。今天许多经济学家认为，BLS 目前的方法具有最强有力的理论依据。其他几个富裕国家——包括日本、德国和英国——使用类似于 BLS 使用的租金等价模型。
理性的人可能不同意租金等价方法是否最好，或者另一种方法是否更好。但是 1983 年之前的方法是一团糟，需要以某种方式进行彻底改革。
实际租金落后于“现货租金”
最后，我们想重复我们中的一个人上个月在一篇文章中提出的观点：BLS 衡量住房通胀的方式导致其租金衡量标准落后于“现货租金”大约一年。
私营部门的住房成本指标显示比去年显着增加。 Case-Shiller 房价指数比去年上涨了约 19%，而 Zillow 观察租金指数上涨了 16%。但同期消费者价格指数的住房部分仅上涨了 5.0%。
CPI 试图衡量人们实际为商品和服务支付的费用。大多数租户签署的租约一次固定一年的租金。当租金上涨时，大多数租户不会立即开始支付更多费用。他们的租金在租约到期之前保持不变，届时他们可能会面临大幅上涨。
因此，CPI 显示住房通胀速度低于 Zillow 租金指数等私营部门指标的事实并不意味着 CPI 是错误的。相反，CPI 衡量的是不同的东西：人们实际支付的费用，而不是他们签署新租约时会支付的费用。
研究表明，CPI 往往滞后于现货租金大约一年。因此，去年市场租金的大幅上涨应该会转化为明年 CPI 中住房部分的大幅上涨。从长远来看，这两种住房成本指标应该以相同的速度增长。
这篇文章由 Timothy B. Lee 和哈佛经济学学生 Aden Barton 共同撰写。您可以在 Twitter 上关注 Aden 。
原文： https://fullstackeconomics.com/why-the-government-took-home-prices-out-of-the-consumer-price-index/