2025 年 1 月 13 日，洛杉矶太平洋帕利塞兹鲍尔移动庄园 (Pacific Palisades Bowl Mobile Estates) 被大火烧毁，废墟中出现了烧焦的房屋和烧毁的汽车。奥古斯丁·保利尔/法新社，盖蒂图片社）
随着洛杉矶及其周边地区的大火继续肆虐，自上周以来，火灾面积已超过 40,000 英亩，摧毁了12,000 多所房屋和其他建筑物，并造成至少 25 人死亡，有两件事正在变得清晰：加州必须迅速重建，而且必须以不同的方式重建。
洛杉矶以及更广泛的加利福尼亚州的住房负担能力和可用性甚至在火灾爆发之前就已经处于危机时刻。
自1月7日以来，数以万计的家庭被迫撤离，现在正忙着寻找住处。许多人惊讶地发现，即使他们愿意支付大笔费用留在该地区，实际上也没有可供选择的租赁选择。
在火灾发生之前，该地区的租赁市场就已经紧张。 CoStar Group Inc. 的一项分析发现，洛杉矶县西部（目前受到帕利塞兹火灾影响）的空置率（即空置且可用的出租房的百分比） 触底至 2.1% ，而伊顿酒店所在地帕萨迪纳的空置率则降至 3.8%。火燃烧。整个洛杉矶的空置率约为5%。
对于拥有三间或四间卧室的较大公寓，租赁选择甚至更糟。 过去十年开发的几乎所有新住房都是单间公寓或一居室和两居室公寓，专为单身人士、无子女夫妇和成年室友而建造。
“我认为这真正敲响的警钟是，如果你生活在一个从来不允许为家庭建造住房的城市，那么你有多少钱并不重要，”加州 YIMBY 的通讯总监马特·刘易斯 (Matt Lewis) 说。 “一直以来，人们都认为火灾发生在别人身上。”
但住房影响远远超出了撤离人员的直接需求。面对日益严重的气候灾害带来的不断增加的损失， 保险公司在过去几年中提高了全州范围内的费率，并拒绝为脆弱地区近 300 万房主续保。 （该州更新了法规，迫使更多的保险公司为火灾多发地区的房屋承保，但这些变化是在最近的火灾爆发之前生效的。）
由于失去保险，许多新近没有保险的房主转向加州的 FAIR 计划，这是最后的选择，提供有限的家庭保险，但费用较高。 FAIR 计划不是由公共资助的，如果其准备金和再保险耗尽，全州的受保房主将帮助支付费用。
加州大学伯克利分校法律、能源和环境中心气候风险倡议主任戴夫·琼斯 (Dave Jones) 告诉 Vox，“所有保单持有人，而不仅仅是 FAIR 计划的保单持有人”都可能受到火灾的影响。
换句话说，明年所有加州人都可能面临更高的保费，使得在这个本来就最难以负担的州生活更加昂贵。
这些野火可能成为加州本已摇摇欲坠的住房生态系统的转折点。随着保险费飙升，当前居民和潜在购房者都面临着不可能的选择：承担飞涨的成本、放弃财产或完全离开该州。
多年来对这种情况的警告已被证明是有先见之明的。未来几个月的政策决定将决定该州是否能够稳定其房地产市场，或者火灾是否会引发加州历史上前所未有的止赎、无家可归和外流浪潮。
重建得更好？
尽管加州政界人士迄今已采取一些小步骤，表明他们希望让快速重建房屋变得更加容易，但住房倡导者表示，目前需要更大胆的领导：不仅要修复被烧毁的房屋，还要大幅增加防火材料的数量。为所有收入水平的人们提供位于风险较低地区的房屋和公寓。
周日，加州州长加文·纽瑟姆 (Gavin Newsom) 发布了一项行政命令，呼吁免除具有里程碑意义的《加州环境质量法案》(CEQA) 下的许可要求，该法案因阻碍住房开发而臭名昭著。为了快速重建房产，纽瑟姆还暂停了该州《海岸法》的许可要求，该法确保了加州海岸资源的保护，包括海滩和环境野生动物。
但这些华而不实的措施并不是有意义的改革。单户住宅已经免除了 CEQA，而且《沿海法案》已经免除了重建被灾害摧毁的房屋的典型沿海许可。法律专家怀疑这是否会带来真正的变化，特别是因为重建的房屋仍然需要遵守多年来发生重大变化的分区和建筑条例。
周一，洛杉矶市长凯伦·巴斯 (Karen Bass) 也效仿，发布了自己的行政命令，呼吁加快太平洋帕利塞兹 (Pacific Palisades) 的重建工作，尽管批评者指出，该市的审批速度本来就很慢，部分原因是城市人手不足，而且该命令没有提及任何有关为更多工作人员提供资金的内容。
仅仅恢复失去的东西——即使可能匆忙获得许可，也需要数年时间——不足以遏制日益严重的危机。
随着保险公司开始部署人工智能来评估一个地区的气候风险，以及随着国家保险规则的发展，允许保险公司向保单持有人对更脆弱的房屋收取更高的费用，重建能够更好地抵御火灾和其他自然灾害的郊区房屋将面临更大的压力。灾难；毫无疑问，这将比火灾前的建造和保险成本更高。
这些变化可能会迫使领导者在建设方式和地点方面进行早就应该发生的转变：远离容易发生火灾的郊区蔓延，转向更密集、更耐火的城市社区。但如果不进行重大的分区调整以允许这种城市发展，这场危机可能反而会加速流离失所，因为中产阶级和工薪阶层家庭——尤其是那些在阿尔塔迪纳和帕萨迪纳等社区继承家园的家庭——被迫离开无保险地区，无处可负担住房。去。
南加州大学政策与规划教授道威尔·迈尔斯 (Dowell Myers) 告诉 Vox，目前还没有良好的数据表明继承房屋的居民在多长时间内应对不断上涨的保险费。该州的房主保险年均费用已飙升至 3,100 美元，与全国平均水平相比增加了 62%，加州一些沿海和内陆地区面临两位数的百分比增长。
为了为那些无力承担飙升的保险费或数百万美元住房的人建造住房，倡导者敦促政策制定者简化在人口密集、消防安全的城市建造住房的工作，这些城市已经结合了现代建筑规范和快速应急响应能力。时间、强制喷水灭火系统和更新的基础设施，以最大限度地降低风险。
社区必须以不同的方式进行重建——比传统允许的更快、密度更高。
加利福尼亚州代表早在 2020 年就提出了一项法案，该法案将免除填充式住房的 CEQA，但该法案在立法机构中被否决。立法者可以重新引入并迅速通过该法案，支持者一直敦促纽瑟姆支持这一举措。
“真正的挑战是，我们尝试这样做已经太晚了，因此它实际上无法解决当今需要住房的人们的问题，”加利福尼亚州 YIMBY 的刘易斯说。 “这场危机绝对会蔓延到其他州，因为那些不愿意重建或无力重建的人们会发现他们无处可住。”
住房所有权的障碍越来越大
虽然火灾对房主来说是毁灭性的，但这场危机却让租房者面临更大的压力。
加州保险危机的连锁反应远远超出了现有房主的范围，有可能使本已严重的住房负担能力危机进一步恶化。对于占洛杉矶县居民一半以上的租房者来说，影响可能是毁灭性的。
保险危机对住房负担能力造成了全国低收入住房联盟灾难恢复经理诺亚·巴顿（Noah Patton）所说的“三管齐下的影响”。不断上涨的保险成本促使更多潜在买家进入租赁市场，从而增加了需求。与此同时，房东通过增加租金将这些成本转嫁给租户，而开发商则努力为“迫切需要”的灾害多发地区的新经济适用房项目提供资金。
在加利福尼亚州，风险尤其高，已有近 186,000 人流落街头或避难所，自 2022 年以来增加了 8%。无家可归的人已经更容易受到气候危机和野火烟雾的影响，特别是当他们无法在室内避难时。对于许多家庭来说，一半以上的收入都花在住房上，即使租金小幅上涨也可能引发一连串的驱逐和无家可归的情况。
虽然因火灾而流离失所的居民可能会被允许暂时居住在自己的休闲车、微型住宅和其他模块化结构的房产中，但这种权宜之计的解决方案无助于帮助许多仍在努力成为房主或支付租金的加州人。
首席财务官达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 表示：“虽然许多千禧一代能够在疫情期间享受创纪录的低抵押贷款利率，但年轻人仍然面临住房负担能力危机，而且在出售方面并没有显示出太多改善的迹象。” Redfin 经济学家。 “更重要的是，这些毁灭性的野火发生在洛杉矶，那里的住房市场已经是全美最难负担的，房价中位数超过 90 万美元。”