我最有价值的季节

上个月，我应邀去白宫附近的欢乐时光，所以我收拾好东西后，大约 5 点 30 分离开了办公室。我走过圣约翰教堂前的 Hay Adams Hotel，穿过拉斐特广场，最终发现自己来到了宾夕法尼亚大道 1600 号前面。尽管每年这个时候下午相对温和，但街上人很少，不幸的是，在这个在家工作的时代，这已成为华盛顿特区的常态。

我来得有点早，所以我做了现在很多人都会做的事……我拿了一杯饮料，找了个酒吧的角落，开始翻手机。

最终，我把手机收起来，发现自己处于关于千禧一代和“Z 世代”的对话的边缘，突然有人问我：“你认为这些世代有权利吗？”

不出所料，一个人回答说：“当然。”另一位抱怨他们“夸大了自我价值感”。另一位评论说他们认为“千禧一代的权利是造成他们公司员工流动率如此之高的原因。”感觉到对这个话题的强烈感情，我试图用不回答来避免交火。它很快就被置若罔闻。

当我走回拉斐特广场取车时，我更多地思考了这个问题，特别是它引起的反应。然后我恍然大悟。

虽然给这些世代贴上“有权利”的标签有点苛刻，但他们确实有一些共同点可以给人留下这种印象。束缚他们的东西。酒吧里反应热烈的原因是——考虑到美国经济在过去十五年的强劲表现，这两代人还没有经历或目睹持续的职业损失（Covid 显然是创伤性的，但复苏是考虑到财政和货币支持的程度，速度很快）。

这意味着美国劳动力中最年轻的部分没有经历过大规模裁员，没有看到在明显的经济衰退中有效的领导力是什么样的，在这些时刻见证了强有力的指导，看到了团队团结在一起，并最终看到了这些经历可以产生的影响有他们的职业生涯。在家工作的现象只会加剧这种现象。

结果？

这种持续的经济扩张造就了两代人，他们对自己的能力和谈判地位在相当长一段时间内比任何人都更有信心。

然而，变化可能正在发生。如果目前的经济放缓持续下去（尤其是在科技界），我预计未来几个月和几个季度会发生一些重大变化，其中最先发生的变化之一就是重返办公室。

为了更好地理解为什么以及如何最终成为一个长期的净积极因素，让我带你回到 1993 年和我最有价值的赛季。

像大多数孩子一样，我从小就参加各种各样的运动。然而，直到我将近十几岁我才玩的一个是铲球。当然，我和附近的朋友一起踢足球，和我的兄弟在我们的后院踢球，和我父亲一起看比赛，但我直到 12 岁才开始玩护垫。

你必须记住，那是 1990 年代初期，孩子们早在三年级就开始玩铲球，所以我的许多即将成为同学的人此时已经踢了两三年。结果，我父亲建议我需要加入当地的娱乐联盟来“赶上”。因此，作为一名 12 岁的足球“新手”，我加入了 DC 警察男孩俱乐部 #8 队。

我的第一次练习是在 8 月下旬一个热气腾腾的下午，在乔治城大学医院对面的杜克艾灵顿球场进行的。父亲让我在入口处下车，我穿过生锈的金属门，穿过一条摇摇欲坠的小路，来到一片杂草丛生的田野。 8号小队聚集在端区的最左边，所以我朝那个方向走去。

当我走近时，我注意到一个人似乎是主教练。我听说过 Buddy (Burkhead)，但之前从未见过他。他看起来像水手大力水手——50 多岁，深棕褐色，银色头发束在一顶蓝色帽子下面，身穿紧身白色 T 恤。我慢慢地走到他面前，自我介绍。

巴迪转向我，直截了当地说：“你打什么位置？”

位置？

我以前从未打过球，但知道我的手臂不错，于是我以惊人的自信回答了“四分卫”。

事后看来，这有点冒昧。在这里，我是一个零铲球经验的孩子，加入了一支由经验丰富的球员组成的新球队，走向主教练，宣布我在所有运动中扮演最重要的角色。

令我惊讶的是，巴迪回答说：“很好。你是我们新的首发四分卫。”

我惊呆了。新四分卫？用约翰麦肯罗的话来说，“他不可能是认真的。”我很快就知道他是*非常*认真的，因为他很快就把我送进了一个游戏。

巴迪在我身上看到了什么特别的东西吗？这是青年足球版的 Bill Belichick 在第 6 轮选中 Tom Brady 吗？不完全是……有一个更简单的答案。在我出现之前，队里没有人愿意打四分卫。他们知道得更多。我显然没有。

在最初的一些担心之后，我对成为中锋的前景感到兴奋。我经常在休息时担任四分卫，所以这会有多大不同？

我很快就会发现这与课间休息完全不同。

在本赛季进行了几次练习后，我了解到为什么没人想打四分卫。警察男孩俱乐部#8 队不仅在四年内没有赢过一场比赛，而且他们一分未得。然而，正如我很快就会发现的那样，这并不是因为缺乏努力。

练习很艰难。巴迪让我们做了当今这一代父母无法容忍的事情。如果我们搞砸了一场比赛，巴迪会咒骂并让我们跑一圈。再搞砸，他会让整个团队跑一圈。有时感觉我们所做的只是跑几圈。

也就是说，我最清楚的记忆是我们经常如何结束练习。演习被称为“擂台上的公牛”，整个团队围绕着两名球员围成一圈，他们会尽可能地互相攻击，目的是将对方击出擂台。他们是公牛，而我们是戒指。

更好的是，当夏令时开始实施时，巴迪会让父母将他们的汽车开到田野上并打开远光灯，这样我们就可以在黑暗中进行演习。想象一下六年级学生的各种“ Thunderdome ”。这是一个不同的时间。

现在，有人会认为这些练习会让我为我们的第一场比赛做好准备。一个是错误的。

九月初的一个星期六早上，我父亲和我坐上他的浅蓝色 Lebaron 敞篷车，驱车前往卡多佐高中。今天，卡多佐周边地区是华盛顿特区价格较高的地区之一，这里有受欢迎的餐厅和昂贵的多户出租大楼。然而，在 1990 年代初期，它以城市中较为艰苦的部分而闻名。

比赛开始后，Buddy 派我去打球。我愣住了。当我陷入一片空白时，人群中的那些人只是盯着我看。仅仅几秒钟，我就忘记了第一场比赛。不只是游戏，还有我的生活

我无奈的叫了timeout。

当我跑回场边时，巴迪并不激动，但令人惊讶的是，他似乎明白了。他又叫了同样的比赛，我跑回了那群人。这一次，我想起了那出戏——巴克横扫右翼。我在会议中重复了一遍。我们排成一排，中锋拿球。只有一个问题。我向左走而不是向右走，直接撞上了一个像劳伦斯泰勒那样闪闪发光的防守端锋。我摸索着。首先向下走另一条路。我低着头跑到场边。巴迪只是在摇他的。

老实说，除了再次摸索，忘记更多的比赛和输球之外，我对比赛的其余部分不太记得了。很多。不胜和未得分的连胜纪录仍然完好无损。

比赛结束后，我和爸爸慢慢走向他的蓝色 Lebaron。一言不发。上车的时候，我还是没说什么。最后，我爸问，

“怎么了泰德？”

他明明知道答案，却不得不有人打破沉默。我的眼睛开始泛红，最后我回答说：“爸爸，我不想再玩了。”

“你可以辞职了，”他说。

了解他对生活的一般看法并且他是一名前海军军官，我父亲最初的反应让我感到惊讶。

我回答说：“我可以！？！？？”

迅速破灭了我的希望，他澄清了他的回应，

“你可以退出……但只能在赛季结束后退出。你必须把这件事看到底。”

失望的是，在回家的路上，我一直默默地坐在那里。

回到家后，我上楼回自己的房间。几分钟后我妈妈来了。虽然我希望她能让我辞职，但内心深处我知道她不会。

她没有。我不能放弃，至少在赛季结束之前不能。

所以，就是这样。决定已经做出。我不得不回去了。回到巴迪。回到艾灵顿公爵球场。回到中心后面。

随着赛季的进行，一件有趣的事情发生了。练习变得更容易。不是因为 Buddy 让我们更轻松，而是因为我们没有经常搞砸，我们不必跑那么多圈，而斗牛场是我们都期待的事情。

随着赛季的进行，我们进步了。失败的比赛更少了，第一次失误更多了，持续的进攻也更多了。我很想告诉你我们赢了一场比赛（我们没有）。我希望我能告诉你我们得了一分（我们没有）。然而，奇怪的是，这并不重要。事实上，这是我年纪越大越欣赏的东西。

看，尽管没有得分，跑的圈数比我记忆中的要多，受到重击，并以前所未有的方式（或坦率地说，自那以后）大喊大叫，但那个赛季是无价的。

最重要的是，尽管又打了十五年体育运动（通常是在赢球多于输球的球队），但我在为 Buddy 效力的那个赛季中学到的生活知识可能比我在所有获胜球队中学到的还要多。我并不孤单。

几年前巴迪去世时，他们在圣奥尔本斯为他举行了纪念活动，这是华盛顿特区的一所学校，他为之奉献了数十年的生命。体育馆里挤满了数百名前球员，他们的年龄从十几岁到七十多岁不等。这本质上是一个“开放式麦克风”机会，让人们可以谈论 Buddy 对他们生活的影响。

球员之间的情绪是一致的。除了他们的父母，很少有人比巴迪对他们的生活产生更大的影响。根据我的一位前队友的说法，为 Buddy 效力是一种“成年礼”。事实上，直到今天，如果你遇到任何为 Buddy 效力的人并且你提到他的名字，当他们沉浸在为 Buddy 效力的故事中时，他们的脸上会立刻露出笑容。

那么，为什么我要提起近三年前的这个没有胜利的青年足球赛季呢？只是为了强调失去的真正价值。事实是，虽然获胜在当下感觉很好，但它通常会滋生自满、过度自信和停滞不前。另一方面，虽然没有人喜欢失去，但它是韧性、谦逊和适应能力的基本要素。

失败还有另一件事。它为年轻人创造了向巴迪这样的导师寻求指导的机会。向经历过艰难时期的人学习。看看这些导师如何在团队或组织低迷时振作起来。观察他们如何将消极情绪转化为积极情绪。看到他们将一个失败的赛季变成他们生命中最有价值的赛季之一。

那么这与当前的经济有什么关系，特别是让员工重返办公室的问题？

一切。

这个博客被命名为“一个持久的计划”的原因是因为这就是我母校的篮球总教练托尼贝内特所说的他想在弗吉尼亚大学建立的。当被问及构建这样一个程序需要什么时，他的回答很简单。他说，

“我需要可以输给我的年轻人，因为那是你真正了解人的时候。如果我们可以一起输，我们仍然可以生存——对我来说，这就是基础。”

今天的麻烦是雇主不知道他们会失去谁。在能源部门之外，很长一段时间以来经济的任何部分都没有真正消失过。这意味着大多数 20 岁和 30 岁的人从未真正感到工作不安全。与其他任何一代人相比，他们在工作之间跳来跳去的次数也更多，因此即使是在景气时期的指导对他们来说也很陌生。将近 15 年来，他们的服务需求量一直很大，这就是为什么让这些员工重返办公室如此困难也就不足为奇了。

不要误会我的意思。公司也应该为办公室的低入住率承担应有的责任。事实是，许多人在谈到他们的办公室时变得贪婪，特别是因为它与降低成本有关。 2000 年，每位员工的平均占地面积超过 300 平方英尺。到 2020 年，由于雇主打着“促进更多协作”的幌子，将员工塞进交易大厅式的办公桌、狭窄的隔间和安静的共享工作室，员工人数不到 200 人。这是以长期痛苦为代价的短期收益的典型案例。

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结果？

多年来一直在逐渐下降的企业文化和生产力。 Covid不是罪魁祸首。这只是加速器。

为何如此？

看看两项研究，一项由密歇根大学围绕物理协作与电子协作进行，另一项涉及表现出众的员工对同事的影响。

在爱德华·格莱泽 (Edward Glaeser) 题为“城市的胜利”的书中，格莱泽强调了两项独立的研究，这些研究与身体互动为何如此重要有关。第一项（密歇根大学的研究）向几组学生提出挑战，让他们玩一个可以通过合作和协作赚钱的游戏。在比赛之前，一半的小组会面 10 分钟讨论策略，而另一半则有 30 分钟的时间进行电子交流。结果很清楚。面对面会面的团体合作得很好并且赚了钱，而仅通过电子方式联系的团体则分崩离析。原因？仅通过电子方式联系的小组中的团队成员将个人利益置于小组需求之上。

第二个被称为“超市结账研究”。在其中，研究人员研究了一家大型连锁超市的各种收银员的工作效率和表现。该研究着眼于每个文员，但更具体地说，它关注的是当“超级明星”文员在轮班期间工作时，普通文员的工作效率是否发生了变化（或没有发生变化）。事实证明，当普通文员与明星文员同时工作时，他们的平均表现会大幅提高，而当他们的轮班中有低于平均水平的文员时，他们的表现会大幅下降。这是有道理的。同样的逻辑也适用于为什么你在私人教练的指导下比独自训练更努力，或者为什么在比赛中跑得比单独在跑道上跑得更快。人们在压力和竞争中茁壮成长。他们在没有人的情况下枯萎。

不可否认，在家工作产生了一些积极的副产品。也就是说，它增加了工人的灵活性，减少或消除了通勤时间，削减了成本（例如，汽油、停车、外出就餐等），并使人们能够花更多的时间与家人和朋友在一起，仅举几例。然而，就像生活中的大多数事情一样，这些好处并非没有代价。

据《华尔街日报》报道，虽然许多工人声称他们在家工作的效率相同（或更高），但最近的数据表明情况并非如此，因为 2022 年第一季度劳动生产率同比下降近 6%（跌幅最大十多年来），第二季度增长超过 4%，然后在第三季度小幅上涨。

虽然许多经济学家认为员工不敬业是造成这些下降的一个重要因素，但我们如何才能确定在家工作现象是否是罪魁祸首？

我猜？

答案可能会在未来 12 到 18 个月内揭晓，因为欧洲和亚洲许多地区的办事处比美国的办事处填补备份的速度要快得多

仲量联行数据显示，距离新冠疫情爆发近三年，美国写字楼利用率仍徘徊在疫情前水平的 50% 左右，一些门户城市（即旧金山、芝加哥、西雅图、和华盛顿特区）。与此同时，据报道，海外的利用率明显更高，达到 85% 以上，斯德哥尔摩、东京和伦敦等一些城市甚至更接近大流行前的水平。

换句话说，美国保持这种在家工作的立场似乎是在孤岛上。如果情况仍然如此，请密切关注国内与国外的生产率水平。如果我们开始看到欧洲和/或亚洲公司与其美国竞争对手有所不同，就很难想象美国可以留在这个岛上的情景。

然而，由于如今普遍认为写字楼入住率受到永久性且无法弥补的损害，因此很少有投资者将新资本投入写字楼领域也就不足为奇了。我得到它。我无数次听到同样的回答——“市场供过于求”、“需求不足”、“该行业过度依赖杠杆”、“未来结构性需求将减少”。

然而，在听完所有这些不投资的理由后，我突然明白了一些事情。它们听起来与大多数投资者不久前回避另一种陷入困境的资产类别的原因非常相似。

随着页岩革命的顶峰和 ESG 的兴起，人们开始相信传统能源行业正在永久衰落。当新冠病毒袭来时，人们开始相信它已经死了。压倒性的共识是，全球经济已经 (a) 达到石油需求高峰，(b) 水力压裂造成供应过剩，以及 (c) 可持续能源增长如此之快，以至于它们将成为主要能源比预期的要快。然而，从那时起，情况就大不相同了。自 2020 年春季以来，对于敢于将资金投入该领域的少数投资者来说，能源领域的回报率几乎是标准普尔 500 指数的三倍。

近年来，人们对写字楼市场也说过类似的话。今天，每个人都相信它已经死了。共识认为我们已经 (a) 达到了办公需求的峰值，(b) 多年的过度建设造成了无法解决的办公供应过剩，以及 (c) 在家工作的趋势不会消失。

然而，就像三年前转向能源领域的少数投资者一样，一群勇敢的投资者开始关注办公领域。这些机会主义者和“秃鹰”以前看过这部电影。这不是他们第一次听到“办公室已死”的说法。他们见证了过去周期中的企业行为，了解员工在经济衰退期间的反应，并了解人类行为。他们还知道，当城市开始感受到办公室入住率低迷、写字楼价值下降和零售客流量减少导致税收减少的影响时，新的立法、激励措施和税收建议应该随之而来，以吸引公司重返办公室。这些投资者也知道，如果他们在定价和资产选择上有影响力，他们就能更恰当地掌控自己的命运。如果他们是对的，那么对于写字楼投资者来说，这将是一个非常有趣的时刻。

问题是这将如何进行？

我希望看到它分多个阶段展开，其中三个阶段看起来特别有趣。

首先，请关注“ One Vanderbilt ”阶段，这是指纽约市中央车站旁边壮观的新建筑，目前每平方英尺的售价超过 300 美元，并且约 100% 出租。最依赖员工在办公室工作的公司将希望在最好、最新和最环保的空间中工作。这意味着在全国各城市签署范德比尔特一号大楼的租约——高度舒适、黄金地段和 LEED 认证。甚至比目前的“A 级存量”建筑还要高一个档次。


鉴于写字楼市场在中短期内可能处于“红海”环境中，我预计这些类型的建筑将通过吸引城市其他地区最强大的公司来占据现有蛋糕的更大份额，指挥溢价租金，甚至从优质租户那里获得长期租约。我什至可以设想这样一种情况，如果公司成功吸引员工回到办公室，他们最终会决定占用更多空间并支付更高的每平方英尺价格。

下一阶段可能涉及“Spec Office”策略。你没听错。规范开发或重新开发。事实上，只有这么多公司和行业适合（或负担得起）“One Vanderbilt”模型。因此，我可以设想这样一种场景，即大量公司都在寻找更有创意、更灵活的方式来吸引员工回到办公室。为此，他们可能需要去找他们的员工。寻找离这些员工居住地更近的工作空间。创造独特的体验。因此，这些公司可能会在中央商务区以外的独特位置寻找高度定制和差异化的办公室（想想曼哈顿的肉类加工区、波士顿的海港、华盛顿特区的 Ball Park 区以及巴克海特和市中心之间）亚特兰大）。或者，他们可以寻找将办公室分开的“酒吧钟”位置——一个在城市的中心，另一个（或两个）在区域郊区，离有年轻家庭的员工更近。这已经在达拉斯-弗里斯科-福特等地进行。沃思和纽约-新泽西-康涅狄格。将其称为新混合工作环境的混合解决方案。


这不是一个新概念。事实上，在 Covid 之前，这些“工作-生活-娱乐”的发展是市场上最大的趋势之一。然而，这些天它的通话时间越来越少。然而，鉴于许多其他疫情前的趋势已经回归（例如，旅行的愿望、对“体验胜过事物”的偏好、对现场活动的需求激增、拥挤的餐厅、百老汇回到疫情前的水平等），那里有充分的理由相信这种趋势也应该回归。虽然这些类型资产的定价不会便宜到极点，但结合 (a) 办公室周围的低迷情绪，(b) 不太传统的地点，以及 (c) 刺激经济发展的潜力，可能会带来不错的切入点.虽然现在贷款可能有点令人望而却步，而且建筑成本仍然很高，但这只意味着对那些有能力这样做的人来说，竞争会减少。

最后阶段是基于价格，而且只有价格。真正的“危机投资”。因此，它可能需要更长的时间才能实现，但在某个阶段，秃鹰将盘旋并将资金部署到“第三大道”阶段，这是指曼哈顿东区过时的 B 级或 C 级办公楼。这些建筑平淡无奇、毫无特色、设施不足，而且位于全国许多城市不太理想的位置。其中一些物业在未来将继续作为办公室，而其他物业将被重新定位为公寓、多户出租、酒店、城市工业或其他更独特的物业类型，例如最近宣布在波士顿或顶级高尔夫设施之类的东西。


如果我们看到一个重要的违约周期，这种趋势将会加速。如果是这样，我们可能会看到罕见的本格雷厄姆“雪茄烟头情景”，在这种情况下，经验丰富的投资者能够以大幅折扣的价格收购资产。

这可能会以多种方式展开，但上一个周期的一个例子是 1970 年代发生的事情，当时陷入困境的投资者以 1 美分的价格购买了各种房地产投资信托基金的部分资本结构并收取利息。然后，在庭外重组中，这些投资者用它们换取新的债券或股票。根据希拉里·罗森伯格 (Hilary Rosenberg) 的《秃鹰投资者》一书，她强调说，

“购买特定 REIT 资本结构的各个部分在投资者把握趋势的领域取得了巨大成功。房地产市场好转，管理团队努力工作，通货膨胀使许多人摆脱困境，他们设法让银行满意。他们最终拥有一家持续经营的公司，没有债务，结转巨额税收亏损，为股东带来价值。”

由于这些类型的行为，这一时期诞生了一大群传奇投资者，包括山姆泽尔和卡尔伊坎。

那里有很多怀疑者。许多人会嗤之以鼻。我不怪他们。今天投资写字楼市场“感觉”不好。事实上，在我发表这篇文章之前请一位朋友校对过之后，他只是简单地回复了一篇题为“ 高级办公室业主不想再只拥有办公楼”的文章。另一位朋友给我发了一篇文章，标题为“在家工作和办公室房地产启示录”，由 Stijn Van Nieuwerburgh 合着，至少可以说是可怕的。 《经济学人》中的这篇题为“ 商业时间——纽约市的宏伟计划”的文章也是如此，它为曼哈顿描绘了一幅丑陋的画面。最近，吉姆查诺斯在最近的一次采访中声称，鉴于过度杠杆化和顽固的低资本化率，他做空了该行业的许多部分。

我的回复？

如果我说这些头条新闻没有让我停下来，那我就是在撒谎。我担心杠杆吗？是的。我是否担心市场各个部分的资本化率？当然。还会有更多的负面新闻、破产和损害吗？最肯定的是。然而，这些担忧更适用于目前在地下的美元。对于新资本来说，情况就大不相同了。事实上，这将是一段颠簸的旅程，但颠簸的旅程会动摇最多的机会。

然而，除了与过去的周期、能源部门、生产力问题和潜在的财务影响进行所有比较之外，是什么让我相信人们会回到办公室？一个简单的事实，即人们需要与人相处，无论是在顺境还是逆境。

看看哈佛最近的一项研究就知道了，该研究追踪了超过 2000 名 85 岁多代人的美国人。它的结论是，

“其与身体健康、心理健康和长寿的联系的一致性和力量突出的一个关键因素不是职业成就、锻炼或健康饮食。不，只有一件事不断证明其广泛而持久的重要性：良好的关系。”

我不是火箭科学家，但我知道在虚拟环境中建立和维持良好的关系非常困难。很难找到像 Buddy Burkhead 这样的导师。

办公室死了吗？我将接受该赌注的另一方……以新资本和合适的价格。

原文： https://collabfund.com/blog/my-most-valuable-season/