新常态
2020 年初，当 COVID-19 大流行开始流行时，可能没有多少人会想，“哇，我迫不及待地想看看房价在这一切中表现如何！”然而，房价变得疯狂，加速超出趋势：
按月换算，政权更迭更加令人震惊，房价的增长速度甚至超过了导致房地产泡沫和 2008 年大萧条的最疯狂时期：
但这真的是泡沫吗？
泡沫这个词在金融界经常被抛出。我认为这是有道理的，原因有一个——当今房地产市场的相对估值指标与 2008 年房地产泡沫的高度相当。如果人们称那一幕为泡沫，我想我们也可以称今天的市场为泡沫。
不仅房价疯了（如上两张图表所示），而且与其他指标（如通货膨胀）相比，房价也疯了（这也疯了！）：
房价也相对于租金上涨（也上涨了很多！）：
而且，相对于收入：
现在，我承认并非所有这些指标都与 2008 年房地产崩盘前的峰值一样高。但是，它们肯定足够接近引起关注，尤其是当我们考虑到 2008 年有多糟糕时。这不是好公司。
欣快打破的迹象
如果您仔细查看之前的图表，您会注意到最近一个月的数据。下降！
与一年前相比，房价仍然上涨：
即使在上个月，每个跟踪区域都在上升：
但是，本月，我们终于看到环比有所下降：
总体而言（请记住第一张图表），我们仍然按月上涨。但是，我们可以看到，在表面之下，发烧开始爆发。
但为什么？费率和供应
首先要看的泡沫破灭驱动因素是抵押贷款利率：
今年抵押贷款利率几乎是前所未有的飙升。
尽管费率已经提高了一段时间，但通过系统工作需要时间。房地产市场就像一艘油轮——仅仅因为你关闭了引擎并不意味着你立即停止了这艘船。有惯性。我们现在看到利率变化的放缓，并将在未来几个月继续看到。
另一方面，你有供应。如果我们看一下新房的供应量，它会迅速增长：
在 2008 年房地产泡沫破灭之前，它也出现了上涨。因此，我们有一些先例认为这是房价的另一个警告信号。
接下来是什么？
5 月中旬，我写了一篇关于如果 2008 年重演，房地产市场会是什么样子的文章。在考虑事情将如何发展时，该文章中的一张图表特别重要：
尽管我们知道历史不会以完全相同的方式上演，但关键的一点是房地产市场将缓慢发展。这不是股票市场，事情可能会在几天内崩盘。这将持续数月，并且很可能会像 2008 年那样持续数年。
在某些方面，这比股票等波动性更大的资产类别的快速波动更痛苦。这将是一个缓慢的流血和疲惫。让卖家、买家筋疲力尽，给经济带来痛苦。价格并没有在一夜之间失控，也不会很快恢复正常。
由于我们之前看到的相对估值指标的当前状态，我相信不利的情况。他们要么继续上升，要么保持平稳，要么下降。而且，当存在正常的长期平均利率并且它们超出长期平均水平时，我倾向于相信回归均值。在这种情况下，回归均值意味着价格下降。
不过，我们真的说话有多糟糕？
我不认为我特别悲观或无论如何都是末日预言家。我只是看看数字，并尝试对接下来会发生什么做出最好的猜测。
由于事情不像 2008 年那么极端，我认为我们不会有 2008 年的修正。但是，我相信会有下降。我们刚刚在许多市场上看到了它们中的第一个，如果这是我们唯一看到它们的月份，那将是令人惊讶的，并且从现在开始一切都恢复了积极的收益。这并非不可能，只是似乎比持续恶化更不可能。
市场和金融体系中的很多事情都与 2008 年不同，所以我认为我们不会崩溃。但是，只是因为现在情况不同了，并不意味着我们不会有麻烦！
这是我经常看到的一个论点，“哦，银行更安全，住房标准更严格，或者人们更聪明”，为什么 2008 年不会再次发生。当然。现在不是 2008 年，而是 2022 年。但是，仅仅因为今天的情况与当时不同，并不意味着我们可以免受艰难时期的影响。我们现在处于自己的场景中，正在创造自己的历史。过去只是今天情境化的指南。
那么我们该怎么办？我应该怎么办？
在短期内，虽然可能会遇到麻烦，但请记住，在宏伟的计划中，有积极的力量在发挥作用。尽管房价可能会下跌，但这并不意味着世界末日。 2008 年情况变糟了。我们恢复了。现在房价更高了。他们将来会更高。股票也一样。几乎所有其他东西都一样。
在人类进步的总体车轮停止之前，我们可以指望我们面前的经济日子会更好。挫折只是问我们会失去多少，更重要的是，会失去多久。从长远来看，我们会没事的。而且，如果没有，我们都会死！
更务实地说，由于几个月来一直在谈论潜在的经济衰退，请始终考虑自己生活中的不利情况。有积蓄。如果没有足够的钱，现在就减少开支来建立储蓄。考虑失业的影响。想想不舒服的财务状况，问问自己你想做什么来更好地准备。然后，去做吧！和往常一样。做是困难的部分。
好的一面
通过考虑负面情景来建立财务弹性的最佳部分是这些负面情景可能不会发挥作用。我只是根据我选择给你看的数据写一篇关于我的观点的文章。我可能完全错了！
但是，如果你相信我，并为麻烦做好准备，然后它就不会发生，那就去把你留出的未雨绸缪的资金花在你想要的东西上吧:)
这当然比措手不及要好……
别说我没警告过你！
原文： https://endlessmetrics.substack.com/p/the-pandemic-housing-bubble-the-beginning