在本通讯的最后一期中，我写了美国公共住房的问题所在——它不一定会失败，但由于糟糕的政策选择导致忽视和管理不善，而经常遭到破坏。所以本周，我想看看成功的公共住房是什么样子的。
通常，在寻找效仿模式时，许多美国人会到国外寻找答案——例如，奥地利、 丹麦和新加坡经常被认为是值得学习的地方。但转向其他国家的问题之一是，这些国家的政治和政府根本不同，简单地复制它们并不总是一种选择。
这就是为什么我对研究在美国运作良好的公共住房模式的例子特别感兴趣。毕竟，如果美国的一个城市或县能够实现一项雄心勃勃的计划，那么什么能阻止其他城市或县也这样做呢？
我们可以从 DC 郊区学到什么
今年早些时候，我的同事雷切尔·科恩（Rachel Cohen） 强调了地方领导人正在扩大公共住房的一个地方：马里兰州蒙哥马利县。
蒙哥马利县长期以来一直优先考虑经济适用房。例如，开发商必须将新住房项目中至少 15%的单位提供给收入低于该地区中位收入三分之二的人。
但该县在提供公共住房方面发挥了创意：拨出一笔基金来资助和开发住房项目。虽然该县与私人开发商合作，但其投资使其成为特定项目的多数所有者。正如《纽约时报》所言，该县作为业主，成为“一种仁慈的投资者，用利润换取较低的租金”。
作为背景，该县的住房机会委员会(HOC) 不仅是一个公共住房当局，而且还是一个住房金融机构和公共开发商。 HOC 执行董事切尔西·安德鲁斯 (Chelsea Andrews) 表示：“我们拥有这三个不同的组成部分，它们最终共同作用，帮助我们真正推进我们部署了 50 多年的非常积极的发展战略。”
从历史上看，美国的公共住房项目只适用于收入非常低的人。这是有意为之：1936 年，联邦政府对资格设定了收入限制。虽然这看起来似乎有道理，但公共住房单元不应该提供给最需要的人吗？ — 现实情况是，这一规则限制了住房当局通过向中等或较高收入者收取更接近市场价格的租金来增加收入的能力。结果，公共住房项目过度依赖政府补贴，且资金持续不足。
但蒙哥马利县正在通过向混合收入租户开放公共住房来解决这个问题。
“混合收入实现了很多目标，”安德鲁斯说。 “它使住房当局能够确保他们正在创建包容性社区。它消除了贫困的集中度。”
安德鲁斯补充说，混合收入住房并不会阻止人们发展自己的职业生涯，因为他们不必担心失去居住在 HOC 房产中的资格。通过将开发项目设为混合收入，地方政府可以利用一些租户的利润来补贴其他租户，并保持建筑物的良好状态。
从很多方面来说，这种模式都是一种品牌重塑。 “他们非常清楚不称其为‘公共住房’：为了帮助将这些项目与典型的受到污名化、收入限制和资金不足的模式区分开来，领导人联合起来将混合收入理念称为‘社会住房’，这是由‘公共住房’产生的。开发商，” 科恩写道。但实际上，该模式仍然是以补贴价格出租给居民的公有单位。
蒙哥马利县取得了很多成功。 The Laureate 是华盛顿特区郊区的此类开发项目之一，自 2023 年开业以来，一年内就出租了 268 个单元中的 97% 。
这不仅仅是蒙哥马利县
在全国范围内，住房倡导者和地方政府已经注意到蒙哥马利县的例子，并热衷于亲自尝试。
在马萨诸塞州，州众议员迈克·康诺利 (Mike Connolly) 去年提出立法，设立一个 1 亿美元的基金来资助社会住房项目。虽然具体立法尚未通过，但州长最近 签署了一项住房债券法案，其中包括为社会住房试点计划提供资金。
“我们周围得到了很多热情和支持，现在我们正在制定这些初始项目的样子。未来几年，这可能会导致一到两个地方混合收入社会住房类型项目，”康诺利说。 “如果我们能够开发并构建一些东西，人们就可以看到它，然后我们就可以指出它并寻求扩展它。当然，马里兰州蒙哥马利县一直是这里当代的国家领导者。”
当地方政府努力应对不断飙升的住房成本时，这种模式提供了一个很好的解决方案，既可以建造更多的单元（这是非常需要的），又可以提供低于市场价格的租金。随着越来越多的立法者批准这些项目，美国可能正处于公共住房新时代的边缘——而这一次，它实际上可能会成功。
这个故事在《力所能及的范围内》时事通讯中得到了专题报道。在这里注册。
原文： https://www.vox.com/policy/392173/public-social-housing-success-montgomery-county-maryland